Как проверить юридическую чистоту недвижимого имущества?
Проверка юридической чистоты недвижимого имущества — важный этап перед покупкой или арендой объекта. Она позволяет избежать рисков, связанных с возможными обременениями, спорами или незаконными действиями. Основные этапы проведения проверки:
1. Проверка правоустанавливающих документов
o Свидетельство о праве собственности (если выдавалось до 2016 года) или выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
o Договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о наследстве или другие документы, на основании которых возникло право собственности.
2. Получение выписки из ЕГРН от продавца
o Центр «Мои документы» (Многофункциональный центр).
o Официальный сайт Росреестра.
o Портал Госуслуги.
3. Проверка обременений
o Ипотека.
o Арест.
o Залог.
o Аренда (Приказ Росреестра от 07.12.2023 N П/0514 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости», зарегистрировано в Минюсте России 31.01.2024 N 77083)
o Сервитут (право пользования третьими лицами) и прочее.
4. Проверка истории собственников
5. Проверка на наличие судебных споров
o Проверьте наличие исков и исполнительных производств в отношении недвижимости через базы судебных решений (например, сайт sudrf.ru, my.arbitr.ru), исполнительных производств: fssp.gov.ru. Непосредственно проверка должна осуществляться путем указания в строке поиска на сайтах судов или ФССП России, а также ЕФРСБ (Едином федеральном реестре сведений о банкротстве): bankrot.fedresurs.ru данных о продавце - текущем собственники и бывших собственниках этой недвижимости, чтобы выяснить, текущий статус объекта недвижимости.
o Убедитесь, что нет споров о праве собственности, раздела имущества, банкротства или других конфликтов.
6. Проверка соответствия объекта документам
o Площадь, этажность, планировка и прочее.
o Наличие перепланировок и их законность (если были изменения, они должны быть узаконены).
7. Проверка задолженностей
8. Консультация с юристом
9. Проверка через нотариуса
10. Дополнительные проверки
o Состояние дома (возможность капремонта или сноса).
o Наличие долгов у управляющей компании, ТСЖ, жилищного кооператива или иной организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, с учетом требований, установленных ст. 161 Жилищного кодекса РФ.
Соблюдение этих шагов поможет минимизировать риски и убедиться в юридической чистоте недвижимости.
Проверка юридической чистоты недвижимого имущества — важный этап перед покупкой или арендой объекта. Она позволяет избежать рисков, связанных с возможными обременениями, спорами или незаконными действиями. Основные этапы проведения проверки:
1. Проверка правоустанавливающих документов
- Запросите у продавца или собственника документы, подтверждающие его право на недвижимость:
o Свидетельство о праве собственности (если выдавалось до 2016 года) или выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
o Договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о наследстве или другие документы, на основании которых возникло право собственности.
- Убедитесь, что документы оформлены правильно и соответствуют действующему законодательству.
2. Получение выписки из ЕГРН от продавца
- Попросите продавца или собственника недвижимости заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это можно сделать через:
o Центр «Мои документы» (Многофункциональный центр).
o Официальный сайт Росреестра.
o Портал Госуслуги.
- В выписке будет указана информация о собственнике, наличии обременений (ипотека, арест, залог и прочее), ограничениях и других важных данных.
3. Проверка обременений
- Убедитесь, что на объект не наложены обременения:
o Ипотека.
o Арест.
o Залог.
o Аренда (Приказ Росреестра от 07.12.2023 N П/0514 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости», зарегистрировано в Минюсте России 31.01.2024 N 77083)
o Сервитут (право пользования третьими лицами) и прочее.
- Эти сведения также содержатся в выписке из ЕГРН.
4. Проверка истории собственников
- Изучите историю перехода прав на объект. Если собственники часто менялись, это может быть признаком проблем с недвижимостью.
- Убедитесь, что все сделки были зарегистрированы в Росреестре.
5. Проверка на наличие судебных споров
- Уточните, не является ли объект предметом судебных разбирательств:
o Проверьте наличие исков и исполнительных производств в отношении недвижимости через базы судебных решений (например, сайт sudrf.ru, my.arbitr.ru), исполнительных производств: fssp.gov.ru. Непосредственно проверка должна осуществляться путем указания в строке поиска на сайтах судов или ФССП России, а также ЕФРСБ (Едином федеральном реестре сведений о банкротстве): bankrot.fedresurs.ru данных о продавце - текущем собственники и бывших собственниках этой недвижимости, чтобы выяснить, текущий статус объекта недвижимости.
o Убедитесь, что нет споров о праве собственности, раздела имущества, банкротства или других конфликтов.
6. Проверка соответствия объекта документам
- Убедитесь, что фактическое состояние объекта соответствует данным в документах:
o Площадь, этажность, планировка и прочее.
o Наличие перепланировок и их законность (если были изменения, они должны быть узаконены).
7. Проверка задолженностей
- Уточните, нет ли у собственника задолженностей по коммунальным платежам, налогам или другим обязательствам, которые могут перейти к новому владельцу.
8. Консультация с юристом
- Если у вас есть сомнения, обратитесь к юристу, он поможет проверить документы и выявить возможные риски.
9. Проверка через нотариуса
- При заключении сделки купли-продажи рекомендуется привлечь нотариуса. Он проверит документы и удостоверится в чистоте сделки.
- С 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между физлицами должен удостоверять нотариус (Федеральный закон «О внесении изменения в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» от 13.12.2024 N 459-ФЗ), он также проверит при удостоверении такой сделки ее чистоту.
10. Дополнительные проверки
- Если объект находится в многоквартирном доме, уточните:
o Состояние дома (возможность капремонта или сноса).
o Наличие долгов у управляющей компании, ТСЖ, жилищного кооператива или иной организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, с учетом требований, установленных ст. 161 Жилищного кодекса РФ.
Соблюдение этих шагов поможет минимизировать риски и убедиться в юридической чистоте недвижимости.
